La comercialización de una propiedad va más allá de colgar un cartel en el balcón. Requiere cumplir una serie de procedimientos que, a menudo, pueden causar dudas y llevar a cuestionar si realmente son obligatorios.
A continuación, abordaremos y resolveremos las incógnitas más relevantes respecto a la necesidad o no de poseer la cédula de habitabilidad a la hora de vender un inmueble.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Se trata de un documento oficial que confirma que un hogar satisface las normas para ser habitable. Los criterios mínimos y las condiciones para obtener este informe se definen en el Decreto 141/2012 del 30 de octubre de 2012.
¿Cuál es su función?
La cédula de habitabilidad tiene como objetivo principal:
- Garantizar la confortabilidad tras verificar las condiciones de salubridad, higiene y solidez.
- Posibilitar la conexión de servicios como electricidad, agua y gas.
- Facilitar el proceso de adquisición o venta de la propiedad.
¿Qué detalles incluye la cédula de habitabilidad?
Se centra únicamente en información sobre el inmueble. No menciona el nombre o apellidos del propietario. Los datos que engloba son:
- La dirección y localización de la vivienda.
- El área útil de la propiedad y el tamaño de las habitaciones.
- Las diferentes zonas que componen el inmueble.
- La capacidad máxima de ocupación.
- La identificación y las credenciales del técnico que certifica la habitabilidad.
Criterios para la obtención de la cédula de habitabilidad
Los profesionales acreditados para verificar que una vivienda reúne las normas básicas con arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores, quienes se encargan de que se cumplan las siguientes condiciones:
- Tener como mínimo una superficie útil de 36 m².
- Contar con un salón, comedor, baño y cocina equipada.
- Las puertas de acceso a las habitaciones deben medir al menos 0,70 x 2 metros.
- La altura del suelo hasta el techo debe ser de al menos 2,50 metros.
- Poseer una habitación de un mínimo de 6 m².
- Incluir al menos un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
- Disponer de suministro de agua, sistema de drenaje, electricidad y equipamiento básico de higiene.
- Usar escaleras internas con un ancho de 0,90 metros y barandas de al menos 0,90 metros de alto.
- Proporcionar protección adecuada en desniveles mayores a 0,55 metros.
- Cumplir con la normativa actual de eficiencia energética.
- Tener una fachada externa que asegure la iluminación y ventilación natural.
- Poseer áreas comunes de más de 20 m².
- Evitar que cualquier parte se utilice como acceso obligatorio a un espacio que no pertenezca al inmueble.
¿En qué casos es necesaria la cédula de habitabilidad?
La exigencia de contar con este documento no es uniforme en toda España, pero en Cataluña es un requisito según la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda.
En aquellas regiones donde no se requiere, también es aconsejable. Su falta puede complicar la venta de un inmueble e incluir dificultades para activar los servicios esenciales.
También es fundamental para conseguir una hipoteca o para procesos como la reunificación familiar de extranjeros.
¿Existen excepciones?
La respuesta es sí. A pesar de que el Decreto establece que es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad al vender una vivienda, hay situaciones en las que se puede completar la operación sin ella, como:
- Si la propiedad – de segunda ocupación – se adquiere para renovar o derribar.
- Si el inmueble se compra para un propósito no residencial.
- Si se acuerda entregar la cédula tras la firma ante notario. Eso sí, es necesario presentar un certificado de un técnico cualificado que avale que el inmueble cumple con las condiciones para obtener la cédula de segunda ocupación.
Procedimiento para obtener la cédula de habitabilidad
Es necesario contratar a un arquitecto colegiado para que inspeccione la propiedad y confirme que satisface los estándares mínimos de la Comunidad Autónoma correspondiente.
Tras la verificación, el arquitecto emitirá un informe que será validado por el Colegio de Arquitectos. Este documento se debe presentar ante la autoridad pertinente – la Agencia de la Vivienda de Cataluña – para conseguir la cédula de habitabilidad. El proceso total puede durar hasta tres meses.
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