Septiembre marca un nuevo comienzo. Tras el verano, en Fortuny Serveis Immobiliaris nos gusta poner el foco en lo que más interesa a propietarios y compradores: los cambios normativos y fiscales que ya están transformando el mercado inmobiliario de nuestro país.
En este artículo repasamos las nuevas leyes fiscales de 2025, cómo están afectando los impuestos a la compraventa de propiedades y qué consecuencias tienen estas medidas en la forma de comprar y vender inmuebles.
Impuestos en la compraventa de viviendas en 2025
Antes de entrar en las novedades, es necesario recordar que en cualquier compraventa inmobiliaria existen dos grandes bloques de impuestos.
¿Cuáles?
- Los que afectan al comprador (impuesto sobre el valor añadido (IVA), o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), más el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)).
- Los que corresponden al vendedor (impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal).
Impuestos para compradores
Generalmente, al adquirir una vivienda usada se paga el ITP, mientras que en las propiedades de obra nueva el tributo principal es el IVA.
En 2025, comunidades como Cataluña han modificado los tipos del ITP para hacerlos más progresivos. Ahora, cuanto mayor sea el valor de la vivienda, mayor será el porcentaje a pagar. En los inmuebles que superan los 1,5 millones de euros, el ITP alcanza hasta el 13%.
Además, si el comprador es un gran tenedor – poseedor de más de 10 propiedades en España o en cinco zonas tensionadas – el tipo sube hasta el 20%.
¿Qué busca esta medida? Frenar la concentración de viviendas y liberar stock hacia el mercado residencial.
Medidas fiscales para los compradores extranjeros en 2025
Uno de los puntos más polémicos es el impuesto para compradores extranjeros no comunitarios que no residan en España.
La norma plantea un gravamen adicional del 100% sobre las transmisiones sujetas a ITP. Es decir, si un comprador extracomunitario adquiere una vivienda usada de 400.000 €, tendría que pagar otros 400.000 € en impuestos.
Aunque esta medida aún se debate, ha generado gran inquietud en el sector y los expertos alertan de que podría reducir significativamente la inversión extranjera en determinadas zonas costeras o turísticas, que hasta ahora habían sido muy atractivas.
Viviendas turísticas y eficiencia energética
Además de los clásicos impuestos, en 2025 se han introducido medidas que buscan ordenar el mercado y alinearlo con los objetivos de sostenibilidad, como:
- Vivienda turística: desde julio, los alojamientos de este tipo deben inscribirse en un registro único y, salvo excepciones, tributarán al 21% de IVA. Las plataformas online están obligadas a retirar anuncios que no incluyan el código oficial.
- Eficiencia energética: se mantienen las deducciones fiscales en el IRPF por obras de rehabilitación que mejoren el consumo energético. Oscilan entre el 20% y el 60%, según el tipo de mejora realizada.
Estas novedades no solo afectan a los propietarios actuales, sino también a quienes están pensando en comprar una vivienda para destinarla al alquiler turístico o para reformarla.
¿Cómo afectan los impuestos a la compraventa de casas?
En términos generales, las nuevas leyes fiscales para vender una vivienda en 2025 provocan tres grandes efectos en el mercado.
Toma nota:
- Para el vendedor, conocer el impacto del IRPF y posibles exenciones es clave para no perder rentabilidad.
- Mayor coste para el comprador, sobre todo en viviendas de elevado precio o en manos de grandes tenedores.
- La incertidumbre sobre el impuesto a no residentes extracomunitarios puede moderar la demanda en mercados tradicionalmente muy dinámicos.
Impacto real en el mercado inmobiliario
Los datos de cierre de 2024 ya mostraban una tendencia alcista, con subidas superiores al 10% en los precios de compraventa. Ahora, con las medidas fiscales de 2025, es posible que se produzca una cierta moderación en la demanda extranjera y una ralentización en operaciones de alto importe.
Eso sí, las familias que reinvierten en vivienda habitual y los compradores nacionales de segmentos medios seguirán siendo los grandes protagonistas del mercado. A esto se suma que los incentivos a la eficiencia energética pueden abrir oportunidades interesantes en viviendas a reformar.
En conclusión, las novedades fiscales en el mercado inmobiliario en 2025 suponen un esfuerzo añadido para muchos propietarios y compradores, pero también ofrecen alternativas para quienes sepan planificar.
Con la información correcta y el apoyo adecuado, cualquier operación puede transformarse en una excelente oportunidad para todas las partes involucradas.
¿Estás listo para dar el paso? En Fortuny Serveis Immobiliaris estamos aquí para ofrecerte un asesoramiento totalmente personalizado. Ven a visitarnos en nuestras agencias inmobiliarias, estaremos encantados de ayudarte.
Nos encontrarás en:
- Carrer del Vent, 34 – Reus.
- Avinguda Prat de la Riba, 17 – Reus.
- C/ de les Barques 16, Local 2 – Cambrils.
FAQ
- ¿Qué ocurre si vendo mi vivienda en 2025 con pérdidas?
En caso de que el precio de venta sea inferior al de compra, no se genera ganancia patrimonial, por lo que no se paga IRPF. Esa pérdida puede incluso compensarse con beneficios obtenidos en otras inversiones.
- ¿Puedo evitar el IRPF si dono mi vivienda en lugar de venderla?
No. La donación también está sujeta a tributación, pero en este caso se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que depende de cada comunidad autónoma.
- ¿Los impuestos son diferentes si compro una segunda residencia frente a una vivienda habitual?
Sí. Aunque los impuestos de transmisión (IVA o ITP) son iguales, las deducciones fiscales por reinversión en vivienda habitual sólo se aplican si la operación afecta a tu residencia principal.
- ¿Cómo afectan las nuevas medidas fiscales si quiero invertir en una vivienda para alquilar?
Si destinas la vivienda al alquiler de larga duración, podrás aplicar reducciones sobre los rendimientos obtenidos en tu declaración. En cambio, si optas por el alquiler turístico, desde julio de 2025 tributan al 21 % de IVA.
