Heretar un habitatge pot despertar sentiments oposats. D’una banda, la pèrdua d’un ser estimat; per un altre, la responsabilitat de gestionar un patrimoni que sovint genera dubtes i preocupacions. Si et trobes en aquesta situació i estàs pensant a vendre aquesta propietat, és normal que et sentis una cosa perduda mentrestant paperassa i tràmit.
La bona notícia és que, encara que pugui semblar aclaparador al principi, vendre un habitatge heretat és un procés perfectament gestionable quan saps quins passos seguir. Analitzarem tot el que necessites saber: des de quins documents reunir fins quant hauràs de pagar en impostos aquest 2025.
Documents per a vendre una casa heretada, quins necessites
El primer que has d’entendre és que no pots vendre alguna cosa que legalment no és teu. Encara que hagis heretat la casa, fins que no estigui tot correctament tramitat, en els papers continuarà sent del mort. Saber quins papers necessites per a vendre una propietat heretada t’ajudarà en el procés:
- Certificat de defunció: ho emet el Registre Civil i és el primer document que necessitaràs per a qualsevol gestió.
- Certificat d’últimes voluntats: aquest paper et dirà si la persona que va morir va deixar testament o no. Sense ell, no pots avançar.
- Testament o declaració d’hereus: si hi ha testament, perfecte, només necessites una còpia autoritzada. Si no n’hi ha, hauràs de tramitar davant notari la declaració d’hereus (això pot portar més temps i ser més costós).
- Escriptura d’adjudicació d’herència: aquí és on oficialment es reparteixen els béns entre els hereus. És com l'”acta de naixement” de la teva propietat sobre l’habitatge.
- Justificant del pagament de l’Impost de Successions: sense això, no podràs inscriure la casa al teu nom. I sense la inscripció, no hi ha venda possible.
- Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat: per a demostrar que ja ets el propietari oficial.
T’aconsellem que no t’atabalis si al principi et sembla molta paperassa. La majoria de gestories especialitzades poden ajudar-te amb tot això, i al final és qüestió d’anar pas a pas.
Tràmits per a vendre un pis heretat
Una vegada que tens tota la documentació anterior en regla, pots començar amb els tràmits habituals per a vendre qualsevol habitatge. Això sí, hi ha algunes coses específiques que has de tenir en compte:
- Inscripció en el Registre: la casa ha d’estar al teu nom (o al de tots els hereus) abans de vendre-la. Sembla obvi, però és un pas que a vegades es passa per alt.
- Posa’t al dia amb els impostos: tant els de l’herència com els que hauràs de pagar per la venda.
- Si sou diversos hereus, poseu-vos d’acord: tots heu d’estar conformes amb la venda i signar. Res de “el meu germà ja s’assabentarà”.
- Certificat d’eficiència energètica: obligatori per a qualsevol venda, també en herències. Si la casa és molt antiga, pot ser que necessitis fer algunes millores abans.
- Cèdula d’habitabilitat: depèn de la teva comunitat autònoma. A Catalunya i Balears, per exemple, la demanen sí o sí.
Passos per a vendre una casa heretada a Espanya
Si necessites tenir clar tot el procés de principi a fi, aquí tens els passos per a vendre una casa heretada a Espanya de forma ordenada:
- Reuneix tota la documentació necessària: certificat de defunció, últimes voluntats, testament i escriptura d’adjudicació d’herència.
- Paga l’Impost de Successions i inscriu l’habitatge al teu nom en el Registre de la Propietat.
- Si hi ha diversos hereus, assegura’t que tots estigueu d’acord amb la venda i prepareu els documents corresponents.
- Obtingues els certificats obligatoris: certificat d’eficiència energètica i, si és necessari en la teva comunitat, la cèdula d’habitabilitat.
- Procedeix amb la venda normal: taxació de l’habitatge, cerca de comprador i signatura de l’escriptura davant notari.
- Liquida els impostos corresponents: plusvàlua municipal a l’ajuntament i declara els guanys patrimonials en el teu IRPF.
No és un procés complicat, però sí que requereix paciència i tenir tots els papers en regla.
Requisits legals per a vendre una herència
Una pregunta que ens fan molt és: “Puc vendre la casa res més heretar-la?”. La resposta curta és sí, però només quan hagis completat tot el procés d’acceptació i adjudicació de l’herència.
Els requisits legals per a vendre una herència són bastant clars: l’immoble ha d’estar correctament registrat al teu nom, has d’haver pagat l’Impost de Successions, i si hi ha diversos hereus, tots han d’estar d’acord.
Un consell que et donem des de l’experiència: revisa bé si el mort tenia algun deute o càrrega sobre la propietat. Hipoteques pendents, embargaments o deutes poden complicar-te molt la vida. En aquests casos, no dubtis a buscar assessorament professional.
Impostos en vendre un habitatge heretat en 2025
Aquí ve la part que menys agrada a tothom: els impostos. A més de l’Impost de Successions (que ja hauràs pagat per a inscriure l’habitatge), quan venguis hauràs de fer front a dos conceptes més:
- Plusvàlua municipal: li pagues a l’ajuntament i es calcula segons el temps que hagi passat des que vas heretar la casa fins que l’embenis. A més temps, més plusvàlua.
- Guany patrimonial en l’IRPF: aquí tributes per la diferència entre el que “va costar” la casa (el valor que es va declarar en l’herència) i el que l’embenis. Però tranquil, hi ha reduccions i exempcions. Per exemple, si ets major de 65 anys o si reinverteixes els diners en el teu habitatge habitual.
Es pot vendre una casa heretada sense haver pagat impostos?
Rotundament, no. És impossible inscriure l’habitatge al teu nom sense haver liquidat abans l’Impost de Successions. I sense aquesta inscripció, legalment no pots vendre res. A més, si intentes saltar-te aquest pas i Hisenda s’assabenta després, hauràs de pagar recàrrecs i interessos de demora.
Què ocorre si hi ha diversos hereus?
Aquesta és una situació bastant comuna i, sincerament, pot ser font de conflictes familiars. Si sou diversos hereus, la casa serà de tots a parts iguals (o segons estableixi el testament). Per a vendre-la, tots heu d’estar d’acord i signar l’escriptura.
I si algun es nega? Existeixen opcions legals com l’extinció de condomini o fins i tot la venda judicial, però són processos llargs, cars i que poden acabar amb les relacions familiars. El nostre consell: asseieu-vos a parlar i busqueu un acord que sigui bo per a tots.
Què passa si vull vendre immediatament després d’heretar?
Pots fer-ho perfectament, però tingues en compte una cosa important: el valor de compra a efectes fiscals serà el que aparegui en l’escriptura d’herència. Si vens per més diners (que sol ser el normal), hauràs de pagar impostos per aquest guany.
Per això, a vegades val la pena esperar una mica i planificar bé l’operació. Els passos per a vendre una casa heretada a Espanya no tenen per què donar-se amb presses.
Necessites ajuda per a vendre un habitatge heretat?
Sabem que tot aquest procés pot resultar aclaparador, especialment quan estàs bregant amb la pèrdua d’un ser estimat. No tens per què fer-ho només.
En Immobiliària Fortuny entenem pel que estàs passant i t’acompanyem en cada pas del camí. Des de revisar que tens tota la documentació en regla fins a ajudar-te a aconseguir el millor preu en el mercat actual. Si necessites orientació legal, una taxació professional, o simplement vols saber quant podria valer la teva propietat, som aquí per a tirar-te una mà.
No dubtis a contactar amb nosaltres. A vegades, tenir a algú que et guiï en aquests moments fa que tot sigui molt més suportable.
