Quan parlem d’una hipoteca, solem pensar en un compromís a llarg termini. Ara bé, això no significa que les seves condicions hagin de mantenir-se inalterables durant dècades.
Existeixen diferents mecanismes que permeten adaptar determinats aspectes d’un préstec hipotecari a noves necessitats, i un dels més coneguts és la subrogació hipotecària.
Tot i que es tracta d’un concepte habitual dins del sector immobiliari i financer, moltes persones desconeixen què implica realment aquesta operació o en quines situacions es pot aplicar. A continuació, t’expliquem què és la subrogació d’una hipoteca, quines modalitats existeixen i quines són les seves principals característiques.
Què és la subrogació d’una hipoteca?
La subrogació hipotecària és una operació que permet modificar determinats elements d’una hipoteca ja existent sense necessitat de cancel·lar el préstec i formalitzar-ne un de nou.
Segons el cas, aquesta figura es pot utilitzar per canviar l’entitat financera amb la qual es té contractada la hipoteca o per substituir la persona que assumeix el deute.
Gràcies a això, es tracta d’una alternativa que aporta flexibilitat i que pot facilitar determinades operacions immobiliàries o permetre accedir a millors condicions de finançament.
Per aquest motiu, quan es fan cerques relacionades amb què és la subrogació d’una hipoteca o subrogació hipotecària: què és, l’objectiu acostuma a ser entendre de manera senzilla com funciona aquest mecanisme i quan es pot utilitzar.
Els dos tipus de subrogació hipotecària que has de conèixer
Tot i que habitualment parlem de subrogació hipotecària en singular, existeixen dues modalitats principals.
Subrogació de creditor
La subrogació de creditor es produeix quan una persona decideix traslladar la seva hipoteca d’una entitat financera a una altra.
L’objectiu acostuma a ser accedir a condicions més avantatjoses, com ara un tipus d’interès més competitiu, una quota mensual més ajustada o una estructura de finançament més adequada a les necessitats actuals.
En aquest cas, el deute continua existint, però passa a estar gestionat per una entitat diferent.
Subrogació de deutor
La subrogació de deutor implica un canvi en la persona que assumeix el deute hipotecari.
Aquesta situació es pot produir, per exemple, quan es compra un habitatge que ja disposa d’una hipoteca i el comprador decideix assumir aquest préstec en lloc de sol·licitar-ne un de nou.
Abans d’autoritzar l’operació, l’entitat financera haurà d’analitzar la capacitat econòmica i la solvència del nou titular.
Quan pot interessar una subrogació hipotecària?
No existeix una única situació en què aquesta operació resulti interessant. Cada cas s’ha d’analitzar de manera individual, tot i que hi ha circumstàncies en què acostuma a valorar-se amb més freqüència.
Per exemple:
- Quan un altre banc ofereix condicions més competitives.
- Quan interessa modificar el tipus d’interès aplicat al préstec.
- Quan s’adquireix un habitatge que ja té una hipoteca constituïda.
- Quan es busca adaptar el finançament a una nova situació econòmica.
- Quan es pretén optimitzar determinats aspectes del finançament vigent.
La conveniència de l’operació dependrà sempre de les condicions concretes de cada préstec i dels objectius del titular.
Com es fa una subrogació d’hipoteca?
Una de les preguntes més habituals entre els propietaris és com subrogar una hipoteca. Tot i que el procediment pot variar lleugerament segons l’entitat financera, el procés acostuma a seguir una sèrie de passos comuns.
En primer lloc, convé analitzar les condicions actuals del préstec i comparar-les amb les alternatives disponibles.
Posteriorment, la nova entitat financera estudiarà la viabilitat de l’operació i valorarà les característiques de la hipoteca existent. Si la proposta resulta favorable, s’iniciarà el procediment formal i es prepararà la documentació necessària per formalitzar el canvi davant de notari.
Per això, quan algú busca informació sobre com es fa una subrogació d’hipoteca, és recomanable comptar amb assessorament especialitzat que permeti avaluar totes les implicacions de l’operació.
Quines despeses té una subrogació hipotecària?
El cost és un altre dels aspectes que més interès genera.
La normativa actual ha afavorit aquest tipus d’operacions i ha reduït algunes de les despeses que tradicionalment hi estaven associades.
Tot i així, segons les característiques del préstec i de l’entitat financera implicada, poden existir determinats costos relacionats amb la taxació de l’immoble o amb alguns tràmits específics.
Per aquest motiu, abans de prendre una decisió, és aconsellable sol·licitar una estimació detallada per conèixer exactament quines despeses es podrien aplicar en cada cas.
Subrogació o novació: en què es diferencien?
La subrogació hipotecària i la novació són conceptes que sovint es confonen.
La diferència principal és que la novació permet modificar determinades condicions d’una hipoteca mantenint la mateixa entitat financera.
La subrogació, en canvi, implica un canvi de banc o un canvi en el titular del deute.
Per exemple, si desitges renegociar determinades condicions amb la teva entitat actual, estaríem parlant d’una novació. Si decideixes traslladar la hipoteca a un altre banc per accedir a millors condicions, es tractaria d’una subrogació de creditor.
És possible subrogar una hipoteca en comprar un habitatge?
Sí. De fet, la subrogació de deutor és una fórmula que es pot trobar en determinades operacions de compravenda.
En aquests casos, el comprador assumeix la hipoteca que ja existeix sobre l’immoble, evitant la contractació d’un préstec completament nou.
Aquesta alternativa pot resultar interessant en determinades circumstàncies, tot i que sempre serà necessari que l’entitat financera aprovi el canvi de titular. Per això, abans de prendre una decisió, convé analitzar tant les condicions del préstec existent com les ofertes disponibles al mercat.
Una eina que aporta flexibilitat al finançament
Les necessitats econòmiques canvien amb el temps i, afortunadament, les hipoteques també poden adaptar-se a noves circumstàncies.
Ja ho has pogut comprovar: la subrogació hipotecària és una eina que permet modificar determinats aspectes d’un finançament ja existent sense necessitat de començar de zero.
Comprendre com funciona, quines modalitats existeixen i en quines situacions es pot utilitzar és fonamental per valorar si aquesta alternativa encaixa amb els teus objectius.
A Fortuny Serveis Immobiliaris — immobiliària de referència a Reus, Cambrils i Tarragona — t’ajudem a analitzar cada operació immobiliària de manera personalitzada perquè puguis prendre decisions informades i trobar la solució que millor s’adapti a les teves necessitats.
No dubtis a contactar amb nosaltres per obtenir més informació. T’esperem a:
- Carrer del Vent, 34 – Reus
- Avinguda Prat de la Riba, 17 – Reus
- C/ de les Barques 16, Local 2 – Cambrils
- Carrer d’en Canyelles, 6, local 1 – Tarragona
- Rambla Nova, 110 – Tarragona
FAQ
Què és la subrogació d’una hipoteca?
És una operació que permet modificar determinats elements d’una hipoteca existent, ja sigui canviant l’entitat financera o substituint el titular del deute.
Quina diferència hi ha entre una subrogació i una novació?
La subrogació implica un canvi de banc o de titular, mentre que la novació permet modificar certes condicions mantenint la mateixa entitat financera.
Com es fa una subrogació d’hipoteca?
El procés acostuma a incloure l’anàlisi de les condicions actuals, la valoració per part de l’entitat financera i la formalització de l’operació davant de notari.
Es pot canviar una hipoteca d’un banc a un altre?
Sí. Aquesta operació es coneix com a subrogació de creditor i permet traslladar el finançament a una altra entitat que ofereixi condicions més interessants.
Té despeses una subrogació hipotecària?
Segons cada situació, poden existir determinats costos associats, com ara la taxació de l’immoble o alguns tràmits específics.
És possible assumir la hipoteca del venedor en comprar un habitatge?
Sí. En determinats casos es pot realitzar una subrogació de deutor, sempre que l’entitat financera aprovi l’operació i el nou titular compleixi els requisits exigits.
