Hi ha una idea molt estesa entre els propietaris: si un habitatge està llogat, caldrà esperar que el contracte finalitzi per poder-lo vendre. Tanmateix, la realitat és ben diferent. Cada vegada són més les persones que decideixen posar el seu immoble al mercat mentre continua llogat, ja sigui perquè volen aprofitar el bon moment del mercat immobiliari o perquè les seves circumstàncies personals han canviat.
La bona notícia és que sí que es pot vendre un pis amb llogaters a dins i, en molts casos, aquesta situació no només no representa cap obstacle, sinó que fins i tot pot convertir-se en un valor afegit per a determinats compradors.
Això sí, perquè l’operació es desenvolupi amb totes les garanties, és important conèixer com afecta l’existència d’un contracte de lloguer a la compravenda i quins drets tenen tant el propietari com el llogater.
En aquest article resolem els dubtes més habituals sobre vendre un pis amb llogaters, expliquem què passa amb el contracte de lloguer quan canvia la propietat i et donem les claus perquè puguis dur a terme l’operació de manera senzilla i amb totes les garanties.
Es pot vendre un pis amb llogaters a dins?
La resposta és sí. La legislació permet vendre un habitatge encara que hi hagi un contracte de lloguer vigent. És a dir, si et preguntes: “Puc vendre el meu pis si el tinc llogat?“, la resposta és afirmativa.
Ara bé, vendre un habitatge llogat no significa que el contracte desaparegui automàticament. El comprador adquireix la propietat de l’immoble, però també assumeix la posició de l’anterior arrendador i, com a norma general, haurà de respectar les condicions pactades amb el llogater mentre el contracte continuï vigent.
Per aquest motiu, abans d’iniciar la venda convé revisar tota la documentació relacionada amb el lloguer, conèixer la durada del contracte i estudiar cada cas de manera individual. D’aquesta manera, tant el venedor com el futur comprador tindran una visió clara de l’operació des del primer moment.
És més difícil vendre un pis llogat?
No necessàriament.
Durant anys s’ha pensat que la venda d’un pis amb llogater podia limitar el nombre de compradors interessats. Tanmateix, la realitat del mercat demostra que tot depèn del perfil del comprador.
Mentre que qui busca un habitatge per entrar-hi a viure pot preferir un immoble lliure d’ocupants, els inversors acostumen a valorar molt positivament els pisos en venda amb llogaters, ja que els permeten obtenir rendibilitat des del mateix moment de la compra, sense haver de buscar nous arrendataris.
A més, si el contracte de lloguer és estable i el llogater compleix les seves obligacions, l’immoble pot resultar especialment atractiu perquè ofereix uns ingressos demostrables i redueix el període habitual entre la compra i l’inici de la rendibilitat.
En altres paraules, vendre una casa amb llogater no significa que sigui més complicat trobar comprador; simplement és important orientar correctament la comercialització cap al públic adequat.
Què passa amb el contracte de lloguer quan es ven l’habitatge?
Un dels dubtes més freqüents és què succeeix amb el contracte d’arrendament un cop s’ha formalitzat la compravenda.
En la majoria dels casos, el contracte continua exactament igual que abans. L’únic que canvia és la figura del propietari. El nou comprador passa a ser l’arrendador i haurà de respectar les condicions que ja existien, entre les quals hi ha:
- La renda acordada.
- La fiança dipositada.
- La durada del contracte.
- Les clàusules incloses en el contracte de lloguer.
- Els drets i les obligacions establerts per la Llei d’Arrendaments Urbans.
Per tant, la venda d’un habitatge amb llogater no implica que aquest hagi d’abandonar l’immoble ni que sigui necessari signar un nou contracte.
Aquesta continuïtat aporta estabilitat tant al llogater com al comprador, especialment quan l’habitatge s’adquireix com a inversió.
Cal avisar el llogater si vull vendre el pis?
La resposta és que no necessites el seu consentiment per posar l’immoble a la venda, però sí que és important tenir en compte els drets que la legislació reconeix a l’arrendatari.
En determinats casos, el llogater pot tenir dret d’adquisició preferent, cosa que significa que podrà comprar l’habitatge en les mateixes condicions ofertes a un tercer. Aquests drets —coneguts com a dret de tempteig i retracte— estan regulats per la Llei d’Arrendaments Urbans i poden no ser aplicables si l’arrendatari hi ha renunciat expressament en el contracte o si concorre alguna de les excepcions previstes per la normativa.
Per aquest motiu, abans de formalitzar la compravenda és recomanable revisar el contracte de lloguer i comprovar quines obligacions existeixen en cada cas. D’aquesta manera, l’operació es podrà desenvolupar amb totes les garanties jurídiques i sense contratemps per a cap de les parts.
El llogater té preferència per comprar l’habitatge?
En determinats supòsits, sí.
Com dèiem, la Llei d’Arrendaments Urbans reconeix a l’arrendatari els drets de tempteig i retracte. Això significa que, llevat que hi hagi una renúncia vàlida en el contracte o que es doni alguna de les excepcions previstes per la llei, el llogater pot tenir prioritat per adquirir l’habitatge en les mateixes condicions ofertes a un tercer.
A la pràctica, abans de formalitzar la compravenda convé revisar el contracte de lloguer per comprovar si aquests drets continuen vigents i verificar que es compleixen correctament tots els tràmits necessaris.
Sens dubte, comptar amb assessorament professional durant aquest procés evita incidències i aporta seguretat jurídica tant al venedor com al comprador.
Com vendre un pis llogat pas a pas?
Si t’estàs preguntant com vendre un pis llogat, el més recomanable és preparar l’operació amb antelació.
El primer pas consisteix a revisar el contracte de lloguer per conèixer-ne la durada, les possibles pròrrogues i les clàusules relatives a la venda de l’habitatge.
A continuació, és important recopilar tota la documentació de l’immoble, informar amb transparència sobre l’existència del contracte d’arrendament i definir quin serà el perfil de comprador més adequat.
En molts casos, un habitatge llogat desperta un gran interès entre inversors particulars, societats patrimonials o compradors que busquen actius amb rendibilitat immediata.
Per això, una estratègia de comercialització adaptada pot marcar la diferència entre una venda lenta i una operació molt més àgil.
Avantatges de vendre un pis amb llogaters a dins
Encara que pugui semblar el contrari, vendre un pis amb llogaters a dins també ofereix avantatges importants, especialment quan el comprador busca fer una inversió immobiliària.
Aquestes són algunes de les més destacades:
Ingressos demostrables
El contracte de lloguer permet acreditar la rendibilitat de l’immoble, un aspecte molt valorat per nombrosos inversors.
Menor risc de desocupació
L’habitatge ja està ocupat, evitant els períodes sense ingressos que es poden produir entre un lloguer i el següent.
Rendibilitat des del primer dia
El nou propietari comença a percebre els ingressos del lloguer sense necessitat de buscar un nou arrendatari.
Més atractiu per a determinats compradors
Cada vegada hi ha més interès per habitatges que ja generen rendiments i que no requereixen una gestió immediata.
Per descomptat, cada operació és diferent. La durada del contracte, la renda pactada o el perfil del llogater poden influir en l’interès que desperti l’habitatge. Per això, és recomanable analitzar cada cas de manera personalitzada.
I si prefereixo vendre l’habitatge sense llogaters?
També és una opció.
Hi ha propietaris que prefereixen comercialitzar l’habitatge un cop finalitzat el contracte de lloguer perquè volen ampliar el nombre de compradors potencials o facilitar que el futur propietari hi pugui entrar a viure des del primer moment.
Si aquest és el teu cas, hi ha diferents alternatives en funció de les circumstàncies:
- Esperar que finalitzi el contracte d’arrendament.
- Arribar a un acord amistós amb el llogater per resoldre el contracte abans de temps.
- Analitzar les opcions que permet la normativa vigent, sempre respectant els drets de l’arrendatari.
Què és el més recomanable? Evitar prendre decisions precipitades i estudiar quina és la millor estratègia abans de posar l’immoble al mercat.
Aspectes que convé revisar abans de la venda
Abans d’iniciar la comercialització d’un habitatge llogat, val la pena dedicar uns minuts a revisar alguns aspectes que facilitaran tot el procés. Entre d’altres:
- Les possibles pròrrogues del contracte.
- La situació dels pagaments de la renda.
- La durada i la vigència del contracte de lloguer.
- Tota la documentació necessària per a la compravenda.
- L’existència o no d’una renúncia als drets de tempteig i retracte per part del llogater.
Disposar d’aquesta informació des del principi permet oferir més transparència al comprador i agilitzar tota l’operació.
Vendre un pis amb llogaters: una bona oportunitat amb l’assessorament adequat
Com has vist, es pot vendre un pis amb llogaters a dins i, en molts casos, fer-ho pot ser una excel·lent oportunitat.
La clau és conèixer com afecta el contracte de lloguer a la compravenda, respectar els drets del llogater i planificar l’operació adequadament perquè tot el procés es desenvolupi amb seguretat i tranquil·litat.
Disposar d’una estratègia de venda adaptada a cada situació pot marcar la diferència a l’hora de trobar el comprador adequat i obtenir el millor resultat.
A Fortuny Serveis Immobiliaris, immobiliària de referència a Reus, Cambrils i Tarragona, posem a la teva disposició la nostra experiència per acompanyar-te durant tot el procés. Analitzem les característiques del teu habitatge, revisem la documentació necessària i t’assessorem de manera personalitzada perquè puguis vendre el teu immoble amb totes les garanties, tant si està lliure com si actualment es troba llogat.
Estàs preparat per començar? T’esperem a:
- Carrer del Vent, 34 – Reus
- Avinguda Prat de la Riba, 17 – Reus
- C/ de les Barques, 16, Local 2 – Cambrils
- Carrer d’en Canyelles, 6, Local 1 – Tarragona
- Rambla Nova, 110 – Tarragona
FAQ
Puc vendre un pis amb un contracte de lloguer vigent?
Sí. La legislació permet vendre un habitatge encara que estigui llogat. Com a norma general, el nou propietari haurà de respectar el contracte d’arrendament vigent.
El llogater ha d’abandonar l’habitatge quan es ven?
No. La venda de l’habitatge no suposa automàticament la finalització del contracte de lloguer. Aquest continua en les condicions pactades fins que finalitzi o es doni alguna de les causes previstes legalment.
Qui cobra el lloguer després de la venda?
Un cop formalitzada la compravenda, serà el nou propietari qui passarà a percebre les rendes del lloguer i assumirà les obligacions de l’arrendador.
És recomanable vendre un pis llogat?
Dependrà dels objectius del propietari i del perfil del comprador. Per a molts inversors, adquirir un habitatge ja llogat és un avantatge perquè genera ingressos des del primer moment.
Quina documentació convé revisar abans de vendre un habitatge amb llogater?
És recomanable comprovar el contracte de lloguer, la durada de l’arrendament, la situació dels pagaments, les possibles pròrrogues i tota la documentació necessària per formalitzar la compravenda.
